Efficientamento energetico per rispettare la nuova direttiva europea sulle case green, emergenza abitativa e investimento economico. Spesso le nuove costruzioni possono rappresentare una risposta a queste questioni di importanza primaria e di grande urgenza. 

Acquistare una casa nuova offre numerosi vantaggi che la rendono un'opzione molto interessante. Scopriamo insieme qual è lo stato attuale del mercato, come stanno evolvendo i prezzi e cosa bisogna sapere prima di iniziare la ricerca di un immobile.

Il mercato delle nuove costruzioni

Secondo l'ultima nota trimestrale diffusa dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel IV trim del 2024 si è registrato un incremento del 7,6% delle transazioni residenziali. Ma il dato significativo è il balzo nelle vendite di case di nuova costruzione, con il 46% in più su base annuale, la quota più elevata negli ultimi quattro anni.

Tuttavia, l'andamento di mercato varia a seconda delle zone d'Italia. Secondo un'analisi di Abitare Co., il mercato delle nuove abitazioni nelle otto città metropolitane ha registrato, nel 2024, un calo medio dello 0,7% annuo. A livello nazionale, invece, la contrazione è stata molto più marcata, pari a -20,4%, con poco più di 46mila case nuove vendute.

Le variazioni nelle compravendite di nuove abitazioni sono state molto diverse tra le grandi città analizzate. Le città con il maggiore incremento di transazioni rispetto al 2023 sono state:

Palermo (+39,3%)Bologna (+21%)Napoli (+20,3%)

Al contrario, si sono registrati forti cali in:

Genova (-36,4%)Torino (-18,3%)Milano (-16,7%)Roma (-14%)

Firenze ha registrato una contrazione più contenuta (-0,8%).

L'Istat, inoltre, ha pubblicato i dati relativi all'andamento dei permessi di costruire nel terzo trimestre 2024 e ha evidenziato che, “sulla base delle autorizzazioni riguardanti il comparto residenziale, si stima un aumento congiunturale sia del numero di abitazioni (+2,2%) sia della superficie utile abitabile (+2,4%), al netto dei fattori stagionali”. 

Un'ulteriore sfida, tuttavia, è quella di soddisfare il fabbisogno di abitazioni. I dati ufficiali dell'Istat, per gli anni dal 2018 al 2022, indicano che, a fronte di un aumento delle famiglie di 683.285 unità, sono state ritirate concessioni edilizie per 224.105 nuove abitazioni. Tuttavia, un approfondimento del Cresme configurerebbe uno scenario diverso. 

Secondo le elaborazioni del centro di ricerca e di analisi dell'istituto, infatti, nello stesso intervallo di tempo le nuove costruzioni di abitazioni sarebbero state 367.000. Le rilevazioni del Cresme, pertanto, individuerebbero il deficit abitativo nel periodo analizzato in 316.000 unità e non in 459.000 abitazioni come suggerirebbero i dati sui permessi di costruire forniti dall'Istat. 

Ne scaturisce una situazione in cui le nuove costruzioni soddisfano potenzialmente solo il 33,8% della nuova domanda se utilizziamo i dati sulle concessioni ritirate dell'Istat e il 53,8% se vengono presi in esame i dati del Cresme.

Secondo il report di Scenari Immobiliari “La casa per la città del futuro”, per fare fronte alla domanda di nuovo residenziale nei prossimi 25 anni si stima dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni (per un totale di oltre 1000 miliardi di euro in costruzioni, a cui potrebbero aggiungersi 4,2 miliardi all'anno per la successiva manutenzione delle strutture).

Queste nuove case saranno però ricavate in massima parte da trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola: quasi il 5 per cento a Milano, il 3 per cento a Roma e circa l'uno per cento negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese (tra il 42 e il 45% della nuova offerta).

I prezzi delle case di nuova costruzione

Sempre un'analisi di Abitare Co ha rilevato che i prezzi delle nuove abitazioni sono aumentati in tutte le otto città metropolitane analizzate (Palermo, Bologna, Milano, Napoli, Roma, Firenze, Genova, Torino). Il valore medio generale si attesta a 5.030 € al mq, con forti differenze tra le diverse zone:

Zone centrali: 7.560 € al mqZone semicentrali: 4.710 € al mqZone periferiche: 3.580 € al mq

Milano resta la città più cara con un prezzo medio di 7.250 € al mq (+5,7%), con picchi di 15.400 € al mq nelle zone centrali. Roma segue con 6.450 € al mq (+5,2%), mentre Napoli registra l'incremento più alto (+8,3%), raggiungendo 4.100 € al mq. La città più economica è Palermo, con 3.000 € al mq (+2,1%).

Tra le ragioni del calo delle nuove costruzioni va annoverato l'aumento dei costi delle materie prime, che ha interessato in particolare l'Europa soprattutto nel post pandemia, a causa dell'impatto congiunto del conflitto russo-ucraino e della spinta inflattiva dovuta al boom di domanda seguita al Covid. 

Più in generale, come riporta Il Sole 24 Ore, in meno di dieci anni si sono registrati aumenti dei prezzi delle case in Europa del 50%, a causa in particolare, secondo Eurostat, dell'”aumento dei costi di costruzione e dei tassi ipotecari, la diminuzione delle costruzioni che ha limitato l'offerta e l'aumento dell'acquisto di immobili come investimento per generare un reddito aggiuntivo”. Anche se trovare una casa nuova a prezzi contenuti non è impossibile.

Secondo i dati di Tecnocasa, nel secondo semestre del 2023 i prezzi degli immobili nuovi nelle grandi città hanno registrato un aumento dello 0,6%, in linea con l'incremento della prima metà dell'anno. Nei capoluoghi di provincia l'incremento medio è stato dello 0,7%, mentre nell'hinterland delle grandi città si è osservato un +1,2%. 

Quest'ultima area offre nuove costruzioni a prezzi più contenuti, con un risparmio di oltre il 20% rispetto alle grandi città. Tuttavia, i potenziali acquirenti si trovano a dover affrontare sia i prezzi delle abitazioni nuove che quelli delle ristrutturazioni, influenzati dai costi elevati dei materiali edilizi.

“Un aspetto abbastanza importante emerso nella seconda parte del 2023 riguarda la crescita di interesse per le nuove costruzioni che, - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - iniziato subito dopo la pandemia, ha tratto vigore dal decreto “Casa Green” che sta spingendo sempre più l'accento sulle performance energetiche degli immobili e, di conseguenza, anche sulle nuove costruzioni”. 

Il contesto politico e normativo

Per sostenere la produzione di nuove costruzioni in Italia, recentemente, sono state presentate alla Camera due proposte di legge per lo sviluppo dell'edilizia residenziale pubblica che sono all'esame della Commissione Ambiente. Si tratta della proposta di legge C. 1169 Furfaro e della proposta di legge C. 1562 Santillo. 

Il loro obiettivo principale è quello di ridurre l'emergenza abitativa, incrementando l'offerta di alloggi Erp con un Piano nazionale, introdurre agevolazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio e misure volte a facilitare l'accesso alle locazioni abitative. 

Ma anche al livello comunitario si muove qualcosa in questo senso. Con l'obiettivo di facilitare la promozione e la costruzione di case, al fine di aumentare l'offerta di alloggi, l'Unione Europea (UE) ha in corso una proposta di modifica che rende più flessibili i requisiti imposti alle banche nella concessione del credito. Si tratta, in sostanza, di alleggerire i requisiti richiesti dalle banche per prestare denaro a chi sul campo sviluppa e realizza progetti immobiliari.

Restando in ambito normativo, ma spostandoci di più sulla sfera tecnica, l'obbligo di installare un impianto fotovoltaico per le nuove costruzioni rappresenta un'importante misura di legge, volta a migliorare la sostenibilità ambientale degli edifici. 

Derivata sia da direttive europee che interventi legislativi italiani, è volta a incentivare il ricorso alle fonti rinnovabili sia per gli edifici residenziali che per quelli pubblici, puntando sull'autoproduzione di energia a emissioni pressoché zero.