Un dubbio comune fra coloro che, vivendo in contesti condominiali, desiderano accudire un gatto oppure un cane, è se il regolamento condominiale possa davvero imporre il divieto di animali in condominio. A dispetto delle credenze comuni, il regolamento assembleare non può limitare l'accudimento di animali, così come previsto dall'articolo 1138 del Codice Civile. In merito al regolamento contrattuale, quello solitamente predisposto dal costruttore, le interpretazioni della giurisprudenza sono invece molteplici.

Il regolamento di condominio può vietare cani e gatti?

Cani e gatti, così come altre specie di animali domestici, accompagnano da sempre gli italiani, tanto da essere considerati dai proprietari come membri a tutti gli effetti della famiglia. Non stupisce, di conseguenza, che la loro presenza sia sempre più diffusa anche in ambito condominiale. 

Eppure, proprio la convivenza in condominio è spesso alla base di piccole e grandi diatribe con il vicinato, tanto che in molti si chiedono come regolarsi a livello di regolamento condominiale. Ad esempio, è possibile approvare in assemblea un divieto di animali domestici in condominio?

Cosa dice la legge sui cani in condominio: la riforma del 2012

Per comprendere se il regolamento condominiale possa vietare l'accudimento degli animali, è innanzitutto necessario controllare la normativa vigente. Con la Riforma del Condominio del 2012, ovvero la Legge 220/2012, sono state introdotte importanti novità. In particolare, con la modifica dell'articolo 1138 del Codice Civile, è stato stabilito che:

le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici;di conseguenza, l'eventuale divieto di animali domestici deve essere considerato giuridicamente nullo.

Ribattezzato come la nuova legge sui cani in condominio, sebbene si estenda a qualsiasi specie di esemplare domestico, l'intervento normativo non ha però pienamente chiarito a quale tipologia di regolamento si debba far riferimento. In altre parole, l'articolo 1138 del Codice Civile vale solo per il regolamento assembleare o si estende anche a quello contrattuale?

Sulla questione è intervenuta più volte la giurisprudenza, evidenziando diversi orientamenti. L'ultima in ordine di tempo è la sentenza 134 del 28 gennaio 2025 del Tribunale di Cagliari, nel confermare che:

le norme del regolamento di condominio che vietano gli animali domestici sono nulle;l'articolo 1138 si applica indipendentemente dal regolamento assembleare o contrattuale.

Tuttavia, come anticipato, nel tempo sono emersi pareri contrastanti a livello di giurisprudenza. Ad esempio, se da un lato la sentenza della Cassazione sui cani in condominio - la 889/1972 - ha evidenziato che eventuali divieti limitano il diritto di proprietà, dall'altro la sentenza 21307/2016 ha confermato la possibilità di interventi più restrittivi a livello di regolamento contrattuale, se votati all'unanimità. Poiché sono diversi i pronunciamenti di tenore opposto emersi negli ultimi anni, il dibattito giurisprudenziale rimane aperto.

Ancora, è bene sottolineare che la nullità dei divieti di accudimento si applica unicamente ai proprietari di unità immobiliari. Nelle locazioni, il locatore e l'affittuario hanno libertà di concordare specifiche clausole, tra cui il divieto di detenzione di animali, in virtù del principio di autonomia contrattuale espresso dall'articolo 1322 del Codice Civile.

Cosa può vietare il regolamento condominiale sugli animali

Compreso come, almeno generalmente, il divieto di accudimento di animali non possa essere imposto in condominio, quali altri aspetti possono essere gestiti da regolamento? Anche in questo caso, è utile effettuare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.

Per quanto non possa impedire di detenere in casa cani, gatti e altre specie domestiche, il regolamento assembleare può però definire le modalità di gestione degli animali, ad esempio negli spazi comuni. Infatti, può prevedere che:

i proprietari evitino di far circolare i cani senza guinzaglio e museruola in condominio, in base all'ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013, soprattutto negli spazi comuni;gli animali non sostino, o siano liberi di circolare, in aree condivise come cortili e androni;i proprietari provvedano immediatamente alla pulizia di eventuali deiezioni.

Sempre a scopo esemplificativo, è utile sapere che il Tribunale di Roma, con la sentenza 15472/2019, ha ritenuto legittima la norma di regolamento che impone ai proprietari di animali di utilizzare un ingresso secondario dello stabile, per evitare disturbi e disagi agli altri condomini.

Nel frattempo, il regolamento contrattuale può prevedere disposizioni maggiormente restrittive, come il divieto:

di accesso ai cani a specifiche aree comuni del condominio, come giardini o terrazze comuni;di utilizzo di strutture comuni, come piscine condominiali o campi sportivi.

Sempre a titolo d'esempio, con la sentenza del 28 marzo 2017, il Tribunale di Monza ha confermato la possibilità di vietare l'ingresso degli animali domestici negli ascensori condominiali, con specifiche norme nel regolamento contrattuale, se approvate all'unanimità.

In entrambi i casi, è però utile sapere che eventuali disposizioni possono non valere in presenza di animali d'assistenza sanitaria, come ad esempio i cani guida, purché in presenza di apposite certificazioni.

Quali sono le regole per tenere animali domestici negli spazi comuni condominiali

Come facile intuire, l'assenza di un divieto alla detenzione di cani e gatti non esonera i proprietari dal rispetto di alcune regole per gli animali in condominio, si tratti di precise disposizioni normative o, ancora, del comune buon senso.

Le disposizioni di legge da rispettare

Sul fronte normativo, anche in condominio valgono le medesime leggi riferite al possesso di animali in generale. Sarà quindi importante:

provvedere alla registrazione dei cani all'anagrafe canina, come da Legge 281/1991, nonché i gatti in quella felina nelle Regioni che la prevedono;negli spazi comuni condominiali, i cani dovranno girare al guinzaglio, con una lunghezza di massimo 1,50 metri, come previsto dall'ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013. Inoltre, il proprietario dovrà avere a disposizione la museruola, da utilizzare quando necessario;garantire il massimo igiene, con la raccolta immediata delle deiezioni, pena le sanzioni previste dall'articolo 674 del Codice Penale;evitare la produzione di rumori molesti, oltre alle normali soglie di tollerabilità, come da articolo 844 del Codice Civile;rispettare l'uso degli spazi comuni, evitando di impedire ad altri di fare altrettanto, in base all'articolo 1102 del Codice Civile;assumersi la responsabilità dei danni causati dall'animale a persone o a cose, come da articolo 2052 del Codice Civile.I consigli di buon senso per gli animali in condominio

In merito alle regole di buon senso, la logica di fondo è quella di evitare disturbi immotivati o disagi agli altri condomini. Ad esempio:

monitorare i gatti che girano liberamente in condominio poiché, per quanto non sia un comportamento vietato, potrebbero infastidire gli altri condomini o creare danni;gestire il comportamento del proprio animale domestico, ad esempio limitando l'abbaiare del cane negli orari di riposo;informare i vicini in caso di situazioni particolari, ad esempio un nuovo cucciolo che, in virtù della giovane età, potrebbe risultare più rumoroso;rispettare le norme di regolamento, come l'uso di ingressi secondari, quando previsto;adottare tutte le precauzioni necessarie per garantire la massima sicurezza, sia per il proprio animale domestico che per gli altri condomini.

Il rispetto delle disposizioni di legge, e delle norme di buon senso, garantiranno una convivenza pacifica in condominio, riducendo quindi il rischio di diatribe con i vicini o, ancora, di risarcimento per eventuali danni.